Wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Arlington Mill eine Umgestaltung plant – mit kleinem Budget

(Aktualisiert um 12:40 Uhr) Bewohner eines in die Jahre gekommenen Eigentumswohnungskomplexes in der Nähe von Columbia Pike starten ein neuartiges Projekt, um ihre Wohnsituation zu verbessern und gleichzeitig horrende Eigentumswohnungsgebühren zu umgehen.

Mitglieder der Arlington Heights Condominiums, gelegen an der 8th Road S. im Viertel Arlington Mill, planen die Sanierung des Grundstücks und stellen gleichzeitig sicher, dass jeder Bewohner, der bleiben möchte, dies tun kann.

Zunächst wird ein Bauträger auf dem Grundstück ein neues 6-stöckiges Gebäude errichten, in das alle 111 bestehenden Eigentumswohnungsbewohner einziehen können. Dann werden die bestehenden Einheiten abgerissen und für neue Wohnungen, darunter auch Seniorenwohnungen, gesorgt.

„Wir nehmen die Sache wirklich selbst in die Hand“, sagt Andrew Pitts, der Präsident der Wohnungseigentümergemeinschaft. „Wenn wir das herausfinden und Erfolg haben, werden andere Eigentumswohnungen in Arlington, die mit denselben Problemen zu kämpfen haben, einen Plan haben.“

Arlington Heights ist ein gartenartiger Komplex in South Arlington, der während des Immobilienbooms nach dem Zweiten Weltkrieg erbaut wurde. Die Bevölkerung ist vielfältig, darunter etwa ein Viertel Einwanderer und einige, die nicht ausreichend Englisch sprechen.

Allerdings hat es schon bessere Tage gesehen. Anwohner Kenneth Trotter sagt, dass häufig Leistungsschalter durchbrennen und Gebäude eine Modernisierung der Dächer, Fenster, Sanitäranlagen und Elektrosysteme benötigen.

„Die Umsetzung dieser Upgrades wäre mit erheblichen Kosten verbunden und würde zu hohen Bewertungen für das Mitglied führen“, sagte er.

Eine vollständige Sanierung könnte 15 Millionen US-Dollar oder etwa 150.000 US-Dollar pro Einwohner an Eigentumswohnungsgebühren kosten, sagte Pitts. Dies würde im Laufe des nächsten Jahrzehnts eine Reihe von Eigentümern, darunter auch ihn selbst, teuer zu stehen kommen.

Diejenigen, die verkaufen, würden wahrscheinlich weder vom Verkauf profitieren noch genug Geld haben, um anderswo in Arlington zu kaufen. Laut einer für die Bewohner erstellten Finanzanalyse fallen für Häuser in der Anlage bereits höhere Eigentumswohnungsgebühren an und sie werden zu einem günstigeren Preis verkauft als andere, neuere Einheiten in der Nähe.

Deshalb beauftragte der Verband einen Bauträger, einen Architekten, einen Bauunternehmer und Landnutzungsanwälte und arbeitete mit einer Bank zusammen, um sich durch die schlammigen rechtlichen Gewässer zu kämpfen und eine Lösung zu finden.

Ein Jahr später entwickelte das Team den Stufenplan für den Bau eines neuen Komplexes, den Einzug der Bewohner und die Sanierung des restlichen Grundstücks. Laut Pitts könnten Eigentümer von Eigentumswohnungen 78.000 US-Dollar für Eigentumswohnungsgebühren ausgeben und am Ende ein neues Zuhause, ein gemeinsames Clubhaus und andere Annehmlichkeiten erhalten, verglichen mit 150.000 US-Dollar allein für sanierte Einheiten.

Immobilienmakler Eli Tucker, der das Angebot für Bewohner analysiert hat – und dessen Firma, Eli Residential Group, bei ARLnow wirbt – sagt, er sei von der „Win-Win-Win-Struktur“ des Deals beeindruckt.

„Den bestehenden Hausbesitzern wird eine enorme Wohnaufwertung und Wertsteigerung ihrer Immobilie geboten, ohne dass sie aus ihrer Gemeinde verdrängt werden“, sagte er. „Das Entwicklungsteam verfügt über das Grundstück und die Flexibilität, um eine Immobiliengemeinschaft zu schaffen, die den Anforderungen eines breiten Spektrums von Eigentümern und Mietern gerecht wird.“

Trotter sagt, er freue sich über die Wäsche- und Spülmaschinen in der Unterkunft, neue Sanitär- und Elektrosysteme sowie Garagenparkplätze.

„Die gesamte Community und ich sind unglaublich gespannt auf die bevorstehende Veränderung“, sagte er. „Daher war es für mich eine selbstverständliche Entscheidung, für dieses Projekt zu stimmen. Es ist eine einmalige Gelegenheit, unsere Lebensqualität mit einem brandneuen, hochmodernen Gebäude zu verbessern, zusammen mit dem zusätzlichen Vorteil, dass wir unser Eigenheimkapital erheblich steigern.“

Laut Tucker profitiert auch Arlington Mill.

Die Gemeinde erhält „dringend benötigten Wohnraum und eine viel effizientere Raumnutzung in einem Gebiet, das erschwinglichere Eigentums- und Mietkosten für Wohnraum ermöglicht als die meisten anderen neuen Mehrfamilienwohnimmobilien, die im letzten Jahrzehnt fertiggestellt wurden“, sagte er .

Trotz aller Vorarbeiten ist das Projekt noch lange nicht der Spatenstich, da der Entwickler seine Pläne noch beim Arlington County vorschlagen und einreichen muss. Die Bewohner des Pitts-Projekts werden in fünf Jahren in ihre neuen Wohneinheiten einziehen.

Während sie fünf Jahre warten müssen, unterstützen die meisten Mitglieder die Änderung, sagt Pitts. Nachdem sie sich Präsentationen angehört hatten, manchmal mithilfe eines Übersetzers, und Zeit hatten, unabhängige rechtliche Perspektiven für den Deal einzuholen, stimmten 98 der 111 Eigentümer bzw. 88 % dafür, voranzukommen.

Der staatliche Gesetzgeber verlangt eine 80-prozentige Unterstützung für solche Initiativen, sagte Pitts – etwas, das eine Koordinierungsherausforderung für andere in die Jahre gekommene Komplexe darstellen kann, bei denen die Bewohner nicht so viel Zustimmung für notwendige, aber kostspielige Renovierungen haben.

„Niemand hätte gedacht, dass wir überhaupt dort ankommen würden“, sagte er. „Es ist unmöglich, so viele Menschen dazu zu bringen, sich überhaupt auf irgendetwas zu einigen.“